주택 정책의 목표를 전세나 월세 가격의 안정에 두느냐 아니면 주택 매매 가격의 안정에 두느냐의 논의는 현 정부의 주택 정책의 문제점을 살펴보는 데 있어서 주요한 포인트이다.

문재인 정권은 주택 정책의 목표를 주택 매매 가격의 안정에 두고있다. 주택 매매 가격이 싸야지 전•월세 가격도 싸진다는 논리다. 이런 논리는 균형시장의 논리로서, 역으로 전•월세가 싸기 때문에 집값이 싸진다는 논리가 성립한다. 현실의 주택시장은 그렇지 않다.현실의 주택시장은 전세는 집값보다 싸고 월세도 감가 상각을 고려할 때 집값의 은행이자보다 저렴하다.

여기에 대해 김수현 청와대 사회수석비서관은 “주택의 가격이 올라서 자본이득이 이런 손실을 커버한다”고 설명한다. 그와 기타 몇몇 경제학자들은 이것으로 한국의 주택시장이 설명되었다고 생각한다. 한심한 잡탕 논리이다. 우선 가격이 올라서 얻어지는 이득인 자본 이득은 동학 개념으로서 균형시장 위주의 정학 분석에 사용하기에 적절치 않은 개념이고 이를 사용할 때에는 조심스럽게 사용하여야 한다. 

최소한 자본이득으로 수지 타산이 맞춰진다면 현재의 전•월세 시장은 수요보다 공급이 많은 불균형 상태라는 정도는 인정해야 한다.
제대로 모르면서 이것 저것 자랑하려고 데이타를 암기해놓고 회의할줄 모르는 자들은 엉뚱한 결론을 내놓고 마구 우기곤 한다. 노무현 대통령 때의 이정우 교수나 현 정부의 김수현 사회수석이 그런 자들이다.

이들은 현재 강남 서초 송파 강동등의 집값 급등은 투기 때문이고 주범이 다주택자들이라고 믿고 있다. 다주택자들을 때려잡으려고, 정확히는 투기지역의 다주택자들을 때려잡으려고 양도세를 강화했더니 경기도나 지방의 주택을 정리하고 투기지역의 주택은 꼭 쥐고있는 형국이 되어 서초 강남 송파의 아파트 가격은 더욱 뛰고 있다.

▲ 서초 강남 아파트 재건축의 집중으로 주택재고가 급격히 줄어 전세금이 폭등하고 있다

동탄 수원 용인 남양주의 신규 아파트들은 세입자를 못구해 빈집이 많다는 기사가 나온다. 정확하게 표현하자면 예전 시세대로 들어오는 세입자를 구하지 못하고 있는 것이다. 이들 지역은 분양가보다 수천만원에서 억대로 손해를 감수한 아파트 매물이 나오고 있다.

서초 강남에 여러 채의 아파트나 다세대 등의 주택을 가진 다주택자들의 주택을 매각시키려면 이 지역 전세금이 하락하여야 한다. 전세금이 하락하는데 은행대출도 여의치 않다면 서로 앞다투어 주택을 매각하려들 것이다. 그런데 이 지역은 아파트 재건축의 집중으로 주택재고가 급격히 줄어들어 전세금이 폭등하고 있다. 이런 상황에서 다주택자들은 전세금을 올려받으면서 정부의 주택정책을 비웃고 있는 것이다.

서초 강남 송파 목동 등의 전세금을 잡으려면 현재 진행중인 이 지역의 재건축 속도를 줄여야 한다. 그리고 이 지역과 비슷한 지역의 주택공급을 늘리고 더 나아가 서울의 다른 지역의 주거 환경을 높여야 한다. 그런데 현실은 그 반대로 가고 있다. 강북지역은 도심재생이라는 슬럼 유지 정책을 쓰고 서초 강남 송파 강동은 고층화와 자사고 폐지 등 이 지역독점의 이익을 극대화한면서 주택재고를 대거 멸실시켜 이 지역 전세금과 집값을 폭등시키고 있다. 그러면서 다주택자들과의 사생결단 성전을 외치고 있다. 마치 적에게 뒤로 군량미를 대거 대주면서 장기전을 외치고 있는 형국인 것이다.

주택정책의 목표는 주택 가격이 아니라 임대료의 안정에 두어져야 한다. 현재 한국의 주택 시장은 불균형에서 불균형으로 움직이는 시장이다. Stock과 flow의 개념을 구별하지 못하는 죠지스트와 토목과 출신 주택 전문가들은 반성할지어다.