[글로벌 상업부동산 위기, 금융 부실 몰고 올 우려]

글로벌 상업 부동산들에 참으로 잔인한 현실이 덮쳤다. 심지어 20조 달러 규모의 미국 부동산 시장도 요동치고 있다. 이로 인해 부동산 관련 대출기관들마저 부실 위기로 내몰리고 있다. 문제는 이러한 글로벌 부동산 위기가 한국 투자자들에게도 해일이 되어 덮치고 있다는 점이다. 그런데 이러한 글로벌 부동산 위기가 결국 중국 부동산 위기가 불러온 나비효과라는 분석이 나왔다.

블룸버그는 14일(현지시간) “미국의 뉴욕커뮤니티뱅코프, 일본 아오조라은행 등 해외 중소형 은행들은 미국 상업용 부동산의 대출 부실 여파로 주가 폭락, 신용등급 강등 사태를 겪고 있다”면서 “미국발 상업용 부동산 부실이 유럽, 일본 등으로 전염되면서 금융위기의 새로운 뇌관으로 부상했다는 경고가 이어지고 있다”고 보도했다.

블룸버그에 의하면, 실제로 뉴욕 맨해튼에서는 중개업자들이 블랙스톤 소유의 오피스 빌딩에 담보된 채권을 약 50% 할인된 가격에 판매하기 시작했다. 또한 로스앤젤레스의 한 프라임 오피스 타워는 10년 전 매입가보다 약 45% 낮은 가격에 12월에 매각되었다. 같은 시기, 연방예금보험공사는 뉴욕시 아파트 건물을 담보로 판매한 약 150억 달러의 대출을 40% 할인했다.

오피스 빌딩 매매가도 폭락하고 있지만, 동시에 공실도 대대적으로 늘어나고 있다. 뉴욕 맨해튼의 상가는 물론이고 사무실도 텅 빈 채 방치되고 있다. 최근들어 뉴욕시만 해도 엠파이어스테이트빌딩 30개 분량의 사무실이 비어 있다는 진단까지 나왔다.

불과 2~3년전까지만 해도 뉴욕시에서 이러한 공실은 찾아볼 수가 없었는데, 이젠 오피스 건물들을 아예 아파트로 바꾸는 건물들까지 늘어나고 있다. 실제로 뉴욕을 상징하는 건물 중 하나인 ‘플랫 아이언’ 빌딩도 4년의 공실 끝에 최근 주거용 아파트로 전환하는 공사가 진행 중이다.

무디스에 따르면, 지난해 4분기(10∼12월) 미 전역 상업부동산 공실률은 19.6%로, 조사가 시작된 1979년 이후 가장 높았다. 이에 대해 배리 스턴릭트 스타우드캐피털그룹 CEO는 “사무실은 존재론적 위기를 겪고 있다”며 “미 사무실 자산 가치가 1조2000억 달러나 떨어졌는데, 이 손실이 어디로 갔는지 아무도 모른다”고 우려했다.

더 심각한 것은 상업용 부동산 시장 전망이 매우 나쁘다는 점이다. 일각에선 미 상업용 부동산 가격이 올해 최대 15% 추가 하락하며 부실이 더 커질 수 있다는 관측이 나온다. 억만장자 투자자 배리 스턴리히트 스타우드캐피털 최고경영자(CEO)도 최근 “앞으로 상업용 부동산 시장에서 1조 달러 이상의 손실이 발생할 것”이라고 경고했다.

이와 관련해 데이나 피터슨 콘퍼런스보드 수석 이코노미스트도 최근 “지난해 은행위기는 3개 은행의 연쇄 파산 뒤 당국의 개입으로 마무리됐지만, 만약 20개 은행이 동시다발적으로 위기를 겪는다면 엄청난 도전 과제가 될 것”이라며 “특히 미 상업부동산은 여기에 투자한 유럽이나 일본 등 해외 은행으로 전염돼 심각한 문제를 야기할 수 있다”고 내다봤다. 이것이 바로 우리 금융사와 당국이 해외 상업용 부동산발 위기에 선제적으로 대비해야 하는 이유다.

[한국도 해외 부동산에 55조나 물렸다!]

이렇게 미국내 부동산 가치의 폭락은 당장 한국에도 심각한 영향을 미치고 있다. 이전까지만 해도 미국의 심장부인 뉴욕 맨해튼 지역에 부동산에 투자를 한다는 것은 당연히 최우선 순위로 인정받아 막대한 대출을 받으며 매입을 해왔었지만 이젠 가격 폭락으로 대규모 손실 가능성이 엄청나게 높아졌다.

한마디로 선(先)순위 대출을 해 투자했던 맨해튼 건물의 자산 가격이 폭락하면서 대규모 손실 가능성이 높아졌다는 것을 의미한다. 여기서 해외 부동산의 선순위 대출에 손실 가능성이 있다는 건 자산 가격이 60% 이상 폭락했다는 뜻이다. A은행은 이 대출을 비롯한 미국 내 부동산 투자 자산이 1조 원에 달한다.

현재 확인된 바로는 국내 금융사들이 해외 부동산에 투자한 자금이 지난해 6월 현재 55조8000억 원이고, 이 중 올해 안에 14조원 가량이 만기가 돌아온다고 한다.

이러한 추세에 따라 해외 부동산 공모펀드에 투자한 개인투자자들의 대규모 원금 손실이 불가피할 전망이다. 당장 올해 4365억 원을 포함해 2026년까지 만기가 도래하는 공모펀드 규모가 8800억 원가량인데, 주요 펀드의 수익률이 최근 -15%에서 많게는 -80%대까지 추락한 탓이다.

더불어 해외 부동산 공모펀드에 자금이 묶인 개인투자자가 2만3000명이 넘고, 일부 투자자는 금융사의 불완전 판매를 주장하고 있어, 제2의 홍콩발 주가연계증권(ELS) 사태로 번질 가능성도 배제할 수 없다.

이에 대해 블룸버그는 “최근 몇 년간 유럽과 미국의 상업용 빌딩에 가장 많이 투자한 한국의 은행과 자산운용사들도 문제가 있는 부채의 물결에 대비하고 있다”고 짚었다.

[중국의 부동산 위기가 몰고 온 나비효과]

그렇다면 글로벌 상업 부동산 시장에 위기가 찾아온 이유는 무엇일까? 블룸버그는 지난 9일(현지시간) “중국의 투자자들과 채권자들이 중국내 부동산 위기가 극심해지는 가운데 자금 조달 필요성이 증대하면서 그동안 해외에 투자했던 부동산들을 대거 팔아 치우고 있다”면서 “글로벌 부동산 시장에 갑자기 매물이 쏟아지면서 부동산 가격은 급락을 했고, 대대적 할인을 해도 매물이 쌓일 정도로 상황이 어렵게 되고 있다”고 보도했다.

그러다보니 “지난해 전 세계적으로 완료된 상업용 부동산 거래가 지나치게 할인된 가격에 팔기 꺼려할 정도가 되었다”는 것이 블룸버그의 진단이다.

블룸버그는 이어 “규제 당국과 시장 모두 이러한 거래 정체로 인해 대규모 미실현 손실이 숨겨져, 저금리 시대에 오프라인 대출을 확대한 은행과 자산 소유자 모두에게 문제가 발생할 수 있다는 점을 우려하고 있다”면서 “이러한 현실이 미국내 관련 금융기관들에 충격파를 던져주고 있다”고 설명했다.

블룸버그는 그러면서 “지난 10년 동안의 중국 경제 확장 과정에서 중국의 투자자들이 인수한 새로운 해외 자산이 중국 상황 때문에 갑자기 시장에 매물로 나오기 시작하면서 임대인과 개발업자들이 재정적 타격을 감수하더라도 당장 부채 상환을 통해 중국내 상황을 돌파하기 위해 현금화하려 하고 있다”고 짚었다.

실제로 광저우에 본사를 둔 중국 아오위안 그룹의 한 사업부는 60억 달러 규모의 부채 구조조정 계획을 진행 중인데, 작년 말 토론토의 한 부지를 2021년 매입 가격보다 약 45% 할인된 가격에 매각했다.

사실 해외에 부동산을 소유하고 있는 중국 기업들이 해외 소재 부동산들을 급매로 내놓으면서 헐값에 팔아치운다는 것은 그만큼 중국내 기업의 자금 상황이 어렵기 때문일 것이다. 문제는 이렇게 경영 상황이 좋지않은 중국내 기업들이 해외 자산들을 대거 매물로 내놓게 되면 글로벌 부동산 시장에 매우 부정적인 영향을 미치게 되며, 이로인해 금융기관들까지도 심각한 타격을 받을 수 있다는 점이다. 또 실제로 그러한 우려는 현실화되고 있다.

이에 대해 블룸버그는 “지금까지 유럽에서 중국 소유의 부동산 매물은 극소수에 불과했지만, 작년에 중국 시마오그룹 홀딩스와 연결된 런던의 한 오피스 빌딩이 매각되었다”면서 “이러한 부동산 급매물은 앞으로 더욱 늘어날 것으로 보인다”고 전했다.

실제로 이미 부실화된 개발업체인 광저우 R&F는 런던 나인 엘름스(Nine Elms) 지역의 16억 9천만 달러 부동산 프로젝트 지분을 일부 달러 채권 상환 조건으로 매각하기로 합의했고, 카나리아 워프(Canary Wharf)의 오피스 블록은 중국 투자자의 대출기관에 압류된 후, 2017년보다 60% 낮은 가격에 팔렸다.

이에 대해 JP모건 자산운용의 유럽 부동산 리서치 책임자인 캐롤 호지슨은 “이렇게 매매가를 대폭 낮춘 매물들은 앞으로도 이어질 것”이라면서 “중국내 부실기업이 늘고 있는 것과 깊은 연관이 있다”고 설명했다.

그런데 이러한 중국 기업 소유의 부동산 매각은 단지 미국뿐 아니라 영국, 호주 등 전 세계 곳곳에서 벌어지고 있다. 블룸버그는 이에 대해 “미국내에서 부동산 매각 시도가 늘어나는 가장 큰 요인은 중국 경제의 위기와 직결되어 있다”고 진단했다.

물론 지금의 상업용 부동산 시장의 대혼란이 단순하게 중국 요인이라고 단정할 수는 없겠지만, 그럼에도 중국의 경제 위기가 글로벌 부동산 시장을 뒤흔들고 있다고 봐도 무방할 것이다. 세계는 이렇게 얽히고 설켜 있다. 그렇기 때문에 중국 경제가 순식간에 경착륙하는 일만은 막아야 한다. 이미 중국 경제가 글로벌 경제의 축에 깊숙이 들어와 있기 때문이다.