[최악의 상황으로 접어든 중국의 부동산 위기]

중국의 부동산 위기가 새로운 위험 단계로 접어들고 있다. 중국 최대의 부동산 개발업체들이 줄줄이 파산 위기에 몰린데 이어 특히 결코 파산하지 않을 거라고 장담했던 완커까지 상상을 초월하는 손실을 기록하면서 중국의 부동산 위기는 이젠 수습 불가능이라는 판정이 나왔다. 그러니 중국 당국도 당황하고 있는 것이다.

블룸버그는 12일(현지시간) “중국 헝다그룹과 같은 부동산 개발업체들이 채무 불이행에 빠진 지 4년이나 지난 시점에서, 공산당 관리들은 1월 말에 중국에서 마지막으로 살아남은 부동산 거인 중 하나인 중국 완커(China Vanke)도 파산 위기에 몰렸지만 이를 살릴 방법이 마땅치 않아서 고심중”이라면서 “완커의 채권 가격도 폭락한데다 62억 달러(약 9조원) 정도의 사상 최대 손실이 경고되자 완커의 본거지인 선전지역의 관계자들이 완커 살리기에 나섰다”고 보도했다.

블룸버그는 이어 “최대 위기에 몰린 완커를 살리기 위한 작업이 시작됐다는 것은 시장에 일단 숨을 돌릴 수 있는 기회를 주기는 했지만, 지금 중국의 부동산 시장이 얼마나 위기에 빠져 있는지 다시금 보여주었다”면서 “중국 경제를 발목 잡은 부동산 위기로 인해 세계 최대 규모인 약 1,600억 달러(약 233조원)의 부실채권이 발생했고, 상황이 악화되고 있다”고 밝혔다.

블룸버그는 “문제는 시진핑 정부의 여러 차례 경기 부양책에도 불구하고 부동산 경기가 회복될 조짐을 전혀 보이지 않고 있다는 점”이라면서 “이에 따라 중국의 은행들은 상하이같은 주요 도시외에는 부동산 프로젝트에 대한 대출을 전면 중단했으며, 글로벌 채권자들은 날이 갈수록 인내심을 잃고 있다”고 전했다.

블룸버그는 그러면서 “이미 비구이위안(碧桂園·컨트리가든)을 포함한 최소 12개의 유명한 부동산 개발업체들이 청산 직전의 위기에 몰려 있다”면서 “이러한 위기가 이젠 홍콩으로까지 번지고 있어서 부동산 위기는 걷잡을 수 없이 확대되고 있다”고 짚었다.

실제로 홍콩의 금융 허브에서 가장 부유한 가문 중 하나에 의해 지배되는 부동산 거대 기업인 뉴월드디벨롭먼트는 손실이 증가함에 따라 자산을 매각하고 주요 부동산 일부를 담보로 잡기 위해 서두르고 있다.

이러한 부동산 위기의 심화는 그리안해도 도널드 트럼프 정부의 출범과 함께 앞으로 더욱 강화될 관세 전쟁 등에 엄청난 악재로 작용될 수 있다는 점에서 문제의 심각성이 있다.

이에 대해 블룸버그는 “중국 정부가 위기의 부동산 경기를 회복하기 위해 15조 달러(약 2경 1810조원) 규모의 안정화 자금을 투입하지 않는다면, 심화되는 위기로 인해 트럼프와의 무역 협상에서 시진핑의 협상력이 약화되고 중국에 대한 외국인 투자가 더욱 위축될 수 있다”고 경고했다.

이에 대해 2억 달러를 운용하는 헤지펀드인 포레스트 캐피털 홍콩의 공동 설립자인 후안 리는 블룸버그에 “중국의 규제 완화 노력은 너무나 신중하다”면서 “그들은 최악의 상황이 오기 전까지는 행동하지 않을 것으로 보이는데, 문제는 최악의 상황이 오면 너무 늦을 수 있다”고 경고했다. 그래서 지금 당장이라도 중국 당국이 최대의 지원을 통해 일단 부동산 경기를 살려야 한다는 것이다.

[중국 경제 전반에 부정적 영향을 미치는 부동산 위기]

우리 신문이 여러차례 경고했지만 중국 경제를 살리는 최우선적인 발걸음은 우선 부동산 경기를 살리는 것으로부터 시작되어야 한다. 중국인들의 80% 이상의 자산이 묶여 있는 곳이 바로 부동산이기 때문이다. 그런데 이렇게 부동산 위기를 자초한 사람이 바로 시진핑 본인이다보니 선뜻 손을 못대고 있는 것이다. 실제로 지금 중국의 부동산 위기는 시진핑 주석이 신경제정책을 발표하면서 기술 주도형 경제로 전환한다는 명분하에 부동산 부문의 역할을 축소하면서부터 비롯됐다. 이를 위해 중국 정부가 부동산 개발업체들에 대해 과도한 레버리지를 단속하고 주택 거품을 해결한다고 나서면서부터 부동산 위기는 종잡을 수 없는 위기로 빠져들었다.

이와 관련해 블룸버그는 “중국의 주택 가격은 2021년의 정점 상황에서 무려 30% 정도가 하락했다”면서 “이로 인해 부동산 시장이 붕괴됨으로 인해 18조 달러(약 2경 6000조원) 규모의 가계 자산이 파괴되었다”고 짚었다.

블룸버그는 이어 “주택 부문이 경제에 기여하는 비중이 약 24%에서 19%로 감소할 정도로 부동산 산업 전체가 심각하게 위축되었다”고 밝혔다.

블룸버그는 그러면서 “지금 중국의 부동산 위기의 초점은 사실상 국영기업이나 다름없는 완커의 회생 여부”라면서 “중국에서 다섯 번째로 큰 개발업체인 완커가 2025년에 도래하는 채권이 무려 49억 달러(7조 1246억원)에 이르는데 지금 상황에서는 이러한 채권을 도저히 해결할 가능성이 보이지 않는다”고 짚었다.

그래서 무디스 애널리틱스는 11일에 완커의 재무 성과와 약한 유동성을 이유로 투자 등급보다 7단계 낮은 Caa1로 등급을 하향 조정했다.

문제는 이미 지적한 바와 같이 완커가 국영개발회사라는 점이다. 이에 대해 상하이 실버 리프 인베스트먼트(Shanghai Silver Leaf Investment)의 채권 부문 부책임자인 쉬 리창(Xu Liqiang)은 “완커가 붕괴된다면 중국 정부가 이미 내놓은 부동산 시장 안정화 정책 등에 대해 신뢰를 하지 않게 될 것이고, 그 다음 또 어떤 회사가 위기를 맞게 될 것인지 궁금해 할 것”이라고 짚었다.

[중국이 부동산 시장 혼란을 수습할 수 없는 이유]

이미 지적한 바와 같이 중국의 부동산 위기가 본격적으로 시작된 지 벌써 5년이 넘었다. 그런데 문제는 지금도 부동산 경기의 하락세는 지속되고 있다는 점이다. 이는 당장 수많은 중국인 가정들의 가계 재정을 힘들게 만들고 있고, 이로인해 부득이하게 엄청난 적자를 감수하면서 부동산을 매각해야 하는 상황으로 몰리게 되었다. 이와 동시에 투기성 프로젝트로 막대한 부채를 쌓은 아파트 개발업체들은 파산 직전까지 내몰리고 있다.

이런 상황에서 중국에서 가장 신뢰가 있는 부동산 개발업체인 완커까지 최대의 위기상황으로 내몰리면서 중국의 부동산 위기가 어디로, 또 어떻게 번져갈지 초미의 관심사로 등장했다.

사실 중국에 있어 부동산 시장이 갖는 의미는 상당히 특별하다. 지난 1998년만 하더라도 중국 인구의 1/3만이 도시에 거주했는데, 그후 도시 인구가 4억 8천만명 증가하면서 이 비율은 2/3로 늘어났다. 그러면서 중국 전 도시에서 부동산 붐이 일었다. 신흥 중산층들은 안전한 투자처로 부동산을 꼽았고, 이로인해 지난 2022년까지 15년동안 주택 가격은 6배나 폭등했다.

이 과정에서 중국의 지방정부들은 공공 토지의 매각으로 엄청난 수익을 올렸으며, 이러한 과정을 거치면서 부동산 부문은 국내총생산의 30%, 그리고 가계 자산의 80%를 직간접적으로 차지하게 됐다. 추정치가 다양하지만, 신규 및 기존 주택과 재고를 합하면 2019년 이 부문의 가치는 약 52조 달러(약 7경 5600조원)로, 미국 부동산 시장의 약 두 배에 달한다.

문제는 이렇게 사실상 중국 경제에서 가장 중요한 산업이라 할 수 있는 부동산 경제를 시진핑 정권이 너무 만만하게 보고 손을 대기 시작했다는 것이다. 특히 중국에서의 부동산 산업은 단순하게 개발회사들만의 문제가 아니라 중국 정부는 물론이고 지방정부, 그리고 중국인들의 가계의 전부가 묶여 있다는 점을 시진핑 정권은 도외시했다.

그러다가 지난 2021년 중국의 최대 부동산 개발업체인 헝다그룹이 3천억 달러(436조 2600억원)의 채무를 불이행하면서 부동산 위기는 본격화됐다. 그리고 2022년에는 비구이위안과 수낙이라는 2개의 거대 부동산업체도 채무 불이행으로 들어가면서 중국 부동산 위기는 완전히 수렁으로 빠져들었다.

이 과정에서 중국 당국을 더욱 곤혹스럽게 만드는 것은 부채를 지고 있는 개발업자들이 방치한 수백만 평방피트의 미완성 아파트 외에도, 2024년 5월 현재 공급과 수요의 불균형으로 인해 4억 평방미터의 새로 완공된 아파트가 미분양 상태로 남아 있다는 점이다.

그렇다면 이렇게 첩첩이 쌓여 있는 부동산 위기를 중국 정부는 해결해 나갈 수 있을까? 결론부터 말하자면 불가능하다. 부동산 시장이 중국 경제에서 차지하는 비중이 워낙 크기 때문이다.

이런 점에서 시진핑 정부가 크게 착각한 것은 시진핑의 명령이면 부동산 시장도 얼마든지 통제할 수 있을 것이라고 믿었다는 점이다. 이는 시진핑 스스로 자신의 역량을 과대 평가한 것이고, 아무리 시진핑의 지시라도 그러한 명령이 가져올 파문이나 후과(後果)에 대해 제대로 제어하지 못한 중국 정책 책임자들의 단견이 결국 지금의 문제를 불러온 것이다.

물론 해결 방법이 하나 있기는 하다. 이미 자본주의적 시장경제를 바탕으로 부동산 시장이 성장해 왔기 때문에, 중국의 부동산 경제를 또다시 그러한 시장 환경으로 되돌리면 된다. 이는 중국의 경제를 중국 공산당이 아닌 중국의 인민들에게 돌려주는 것을 의미한다. 그럴 때 중국의 경제도 살아날 틈이 보이기 시작할 것이다. 그러나 중국 공산당이 그렇게 변화될 가능성이 1도 없다는 점에서 중국에서의 부동산 시장 안정은 절대적으로 불가능하다고 말하는 것이다.