[부동산 붕괴가 가져온 파급효과, 상상 불가능 수준]

지금 중국 공산당 정부의 최대 현안은 이미 무너진 부동산 경기를 어떻게 회복할 것인가의 문제다. 정부 당국이 나서서 부실 금융 문제 등을 해결해 주면 다시 회복할 수도 있다는 막연한 생각을 가졌지만, 의외로 부동산 붕괴의 파급효과가 국가 위기로까지 확산될 수도 있다는 우려가 커지면서 당국도 전전긍긍하고 있다.

블룸버그는 22일(현지시간) “3년 전 중국의 시진핑 정부는 부동산 거품을 제거하고 금융 위험을 차단하기 위해, 의도적으로 부동산 경기를 냉각시키는 조치를 취했지만, 그러한 정책의 결과는 참혹하게 나타나고 있다”면서 “세계 제2위 경제대국의 가계 자산을 파괴하고 역외 채권 시장을 망가뜨렸으며, 지방정부의 재정을 초위기로 몰고간 주범이 되었다”고 평가해 눈길을 끌었다.

불룸버그는 그러면서 부동산 붕괴가 중국 경제에 실제로 어떠한 영향을 미치고 있는지 10개 부문에 걸쳐 도표를 제시하면서 구체적으로 설명했다.

[1. 부동산 산업의 몰락]

중국의 부동산 판매는 지난 2021년 18조 2000억 위안(3313조원)으로 정점을 찍었다. 그 당시 부동산은 중국 최대의 산업이었으며 이를 대체할 수 있는 사업은 없었다.

그러나 시진핑 주석의 공동부유 등의 정책이 실행되고, 부동산 산업에 대해 대대적인 규제와 ‘손보기’가 본격화되면서 부동산 산업은 완전히 고개를 떨구게 되었다. 이듬해인 2022년에는 부동산 시장이 무려 23%에 해당되는 4조 9천억 위안(892조원)이나 급감하면서, 1998년 이후 최대 부진을 기록했다. 부동산 시장에 대위기가 찾아온 것이다.

블룸버그는 올해도 중국 당국의 공식 통계를 기반으로 분석했을 때, 1조 8천억 위안(328조원)으로 12.8% 정도 더 감소할 것으로 예측하고 있다. 그렇게 되면 올해 중국의 부동산 시장은 12조 2140억 위안(2222조 5900억원)으로 정점을 찍었던 2021년에 비해 무려 33%나 줄어들게 된다.

문제는 이러한 부동산 시장 위축에 더해 부동산 개발업체들이 심각한 유동성 위기에 직면하게 된다는 점이다. 이는 부동산 시장을 더 어렵게 만들 가능성이 농후하다.

이에 대해 노무라 홀딩스의 루 팅 중국 수석 이코노미스트는 “중국의 부동산 시장은 아직 바닥에 이르지 않았다”면서 “여전히 침체된 부동산 부문으로 인해 경제가 추가로 하락 국면으로 빠져들 위험이 크다”고 말했다.

S&P 글로벌 레이팅스도 “부정적인 시나리오를 감안한다면, 부동산 부분의 매출이 앞으로 약 10조 위안(1822조원)까지 떨어질 수 있다”고 전망했다. 이는 정점을 찍었던 2021년에 비해 무려 45% 정도 감소한 것이고, 중국 경제 생산량이 현재 규모의 절반 정도였던 2015년 수준으로 돌아가는 것이다.

[2. 광범위한 파급효과]

그동안 중국의 부동산 산업은 성장을 주도해 왔으나 이젠 정반대로 성장에 엄청난 부담을 주는 산업으로 추락했다. 사실 중국의 부동산 시장은 너무 비대하다. 그렇기 때문에 당연히 중국 경제에 있어서 차지하는 비중을 줄이는 것이 맞다.

문제는 부동산 시장이 차지하는 비중을 다른 산업의 규모를 키우는 방식으로 생산성이 높은 산업에 인력과 자본을 투입하면서 자연스럽게 줄여가야 하는데, 인위적으로 급격하게 줄이게 되면 중국 전산업에 엄청난 충격파를 가져다 준다는 점이다

이에 대해 중국 헝다그룹의 전 수석 이코노미스트인 저명한 거시 분석가 렌 제핑은 “부동산은 중국의 60개 이상의 부문과 연결되어 있기 때문에 단기적인 충격은 고통스럽다”면서 “파급 효과는 자원 및 건축 자재와 같은 업스트림 산업부터 가전제품 및 임대를 포함한 다운스트림 산업에 이르기까지 광범위하게 나타나고 있다”고 설명했다.

실제로 블룸버그 이코노믹스의 추정에 따르면, 부동산 관련 활동은 2015년 중국의 7% GDP 성장에 약 1.6% 포인트 기여한 반면, 작년에는 약 1.3% 포인트의 성장률 하락을 가져왔다.

[3. 부동산 투자 개발 감소의 문제]

부동산 매출의 대대적 위축은 비구이위안 등의 대규모 개발업체들의 디폴트(채무불이행)를 불러왔고, 이는 다른 기업들의 재정에까지 심각한 부정적 영향을 미치고 있다.

실제로 부동산 개발 투자는 2022년에 1조 4,700억 위안(267조 7000억원) 급감한 데 이어 올해도 11개월 동안 더 악화되고 있다. 이는 중국 경제를 이끄는 이른바 '삼두 마차' 중 하나인 고정자산 투자에 부담을 주고 있음을 말해 준다.

[4. 지방정부의 수입 감소]

사실 중국 지방정부의 수입 중 30~40% 이상을 차지했던 부동산 산업이 위기로 치달으면서 토지 판매 수익도 급격히 감소했다. 재무부 데이터에 따르면, 2022년에 23% 감소했던 수입은 올해 첫 11개월 동안 전년 동기 대비 18% 더 줄어들었다. 이는 중국이 주택 시장을 살리기 위해, 2021년에 도입한 토지 판매에 대한 규제를 완화했음에도 불구하고 발생한 결과라는 점을 주목할 필요가 있다.

2021년 정점을 찍은 이후, 부동산 관련 세금을 포함한다면 토지 및 부동산 활동으로 인한 정부 수입은 3조 1,000억 위안(564조 5720억원) 감소했다. 그러다보니 지방정부 부채 증가에 대한 우려로 중국은 이례적인 예산 수정과 1조 위안 규모의 국채 발행을 포함한 추가 재정 부양책을 내놓았다.

[5. 부동산 개발사 채권의 실종]

사실 그동안 중국에서는 부동산 개발사들의 채권은 2020년 중국이 부동산 부문의 대출을 제한하는 이른바 '3대 레드라인' 정책을 도입하기 전까지만 해도, 높은 보상금과 극히 드문 채무불이행으로 인해 가장 인기 있는 채권 거래 중 하나였다.

대부분 건설업체가 발행한 중국의 역외 정크 등급 채권은 2012년부터 2020년까지 연평균 9% 이상의 수익률을 기록한 반면, 비슷한 규모의 미국 부채는 7% 미만의 수익률을 기록했을 정도였다.

그랬던 부동산 개발자 채권 시장은 이제 완전히 죽었다. 2020년 이후 채무 불이행이 빠른 속도로 증가하면서 12월 11일 기준 1,330억 달러에 달했기 때문이다.

[6. 시장 가치의 급락]

중국 부동산 주가는 14년 만에 최저치를 기록하며 여전히 하락세에 머물러 있다. 12월 중순 현재, 중국의 10대 민간 부동산 건설업체는 2020년 1월초 이후 84%의 시장가치에 해당하는 총 1조 1,000억 홍콩달러(166조 6366억원)를 잃었다.

투자자들은 부동산 부문을 지원하기 위한 중국 당국의 정책 조치가 지금까지 주택 판매를 되살리는 데 실패한 후, 부실 건설업체의 추가 부실 문제에 대비하고 있다. CGS-CIMB 증권의 중국 및 홍콩 리서치 책임자인 레이몬드 쳉은 “향후 3~6개월 동안 더 많은 민간 개발업체가 유동성 문제에 직면할 수 있기 때문에 투자 심리가 여전히 우울할 것”이라고 예상했다.

[7. 소비시장 위축]

중국 당국의 공식 데이터에 따르면, 기존 주택 가격은 2021년 7월 정점을 찍은 이후 8% 하락했다. 그런데 대도시만 따진다면 더 큰 폭으로 하락한 것으로 보인다.

이러한 하락은 소비자 지출을 위축시키고 있다. 블룸버그 이코노믹스는 “주택 가격이 5% 하락하면 총 19조 위안(1조 6573억원) 의 주택 자산 손실이 발생하여 가계 소비가 최소 4,300억 위안(78조 3116억원) 감소할 수 있다”고 추정한다.

[8. 대량 실업의 문제]

앞서 언급했던 소비시장의 위축에는 일자리 감축으로 인한 영향은 포함되어 있지 않다. 그렇기 때문에 부동산 부문의 붕괴가 가계 지출에 미치는 실제 영향은 훨씬 더 클 수 있다. 중국 최대 민간 부동산 개발업체 중 일부는 '3대 레드라인' 규정이 시행된 이후 직원 수를 80% 가까이 줄였다.

[9. 부동산 재벌의 재산 감소]

중국 부동산 거물들은 한때 중국 최고 부호 중 한 명으로 꼽혔으며, 중국 헝다그룹의 후이카 옌은 마윈과 경쟁하며 1위를 차지하기도 했다. 2019년 말 이후 부동산 거물들의 재산은 최소 970억 달러 감소했는데, 이는 주로 회사의 시장 가치 하락으로 인한 것이다.

[10. 대규모 시위로 인한 혼란]

사실 이러한 경제현상으로 인해 중국 당국이 제일 우려하는 것 중의 하나가 중국 서민들의 시위가 부쩍 늘었다는 점이다. 프리덤하우스의 중국 반체제 시위 모니터 프로젝트에 따르면, 2022년 6월 이후 중국 본토에서 부동산과 관련된 시위가 1,800건 이상 발생했다.

데이터에 따르면, 약 3분의 2는 주택 구매자가 프로젝트 지연 및 부실 공사 등의 문제에 항의하는 것이었고, 나머지는 대부분 건설 노동자들이 임금을 요구하는 것이었다.

비영리 단체의 연구원들에 따르면, 주택 구매자 시위 7건 중 1건은 이전 시위와 관련이 있으며, 이는 시위가 지속되고 있음을 시사한다고 지적한다. 중국에서 지역 시위가 특별히 드문 일은 아니지만, 일반적으로 산발적으로 발생하고 금방 소멸된다는 점에서, 지속적 시위의 발생은 중국 당국을 곤혹스럽게 만들기에 충분하다.

[부동산 위기는 중국 경제를 몰락시키는 요인]

자유아시아방송(RFA)은 지난 20일(현지시간) “일본의 연구기관들은 중국의 부동산 위기가 2027년 쯤이면 최악의 상황으로 돌입하게 될 것으로 전망되며, 이로인해 중국 경제는 심각한 충격을 받게 될 것이라고 예측했다”고 보도했다.

실제로 일본경제연구소는 2035년까지 아시아태평양 18개 국가 및 지역의 경제성장 전망에 대한 연구 결과를 발표했는데, 이에 따르면 “중국의 부동산 침체가 금융시스템에 대한 부담을 가중시킬 수 있다”면서 “2027년이면 중국에서는 금융위기가 발생할 것”이라고 예측했다.

RFA는 이어 “중국 당국은 부동산 위기를 지나치게 과소평가하고 있다”면서 “중국의 잘 나가는 성·시조차도 이미 상상을 초월할 정도로 재정 위기 상태로 접어들고 있다”고 경고했다.

RFA는 그러면서 “중국 당국이 당장의 금융위기를 해결하기 위해 돈을 마구 찍어댄다면 위안화 가치 하락을 피할 수 없을 것”이며 “이는 결국 중국 국민의 부를 대폭 감소시키는 결과를 가져올 것”이라 진단했다.

RFA는 이어 “중국의 금융기관은 모두가 국영이기 때문에 금융시스템이 붕괴된다는 것은 정권의 붕괴를 의미한다”면서 “중국의 금융이 위기에 빠지는 순간이 닥치게 되면, 당장 중국 경제는 위험에 빠지게 될 것이며, 중국은 엄청난 혼란에 휩싸이게 될 것”이라고 강조했다.