[중국경제의 침몰, “부동산 위기가 불러왔다”]

중국 경제가 급랭하고 있는 가운데 지금의 겅제 위기의 원인이 시진핑 정부의 잘못된 부동산 정책으로부터 기인했다는 주장이 나와 관심을 끌고 있다.

▲ 사우스차이나모닝포스트(SCMP)는 23일, “중국 정부의 잘못된 부동산 시장 규제로 투자성장이 둔화되고 경제도 악화되었다”면서 “중국 정부가 자초한 경제 위기를 극복하기 위해 고군분투하고 있다”고 보도했다.

홍콩의 사우스차이나모닝포스트(SCMP)는 23일, “중국 정부의 잘못된 부동산 시장 규제로 투자성장이 둔화되고 경제도 악화되었다”면서 “중국 정부가 자초한 경제 위기를 극복하기 위해 고군분투하고 있다”고 보도했다.

SCMP는 이어 “중국은 지난해 상반기에는 전년 동기 대비 12.7% 성장했으나 하반기 접어들면서 4.1%밖에 성장하지 못했는데 이렇게 성장이 크게 둔화된 것은 시진핑 정부의 부동산 정책으로 인한 결과”라고 진단했다.

그러면서 SCMP는 “중국이 진짜 경계해야 할 이유가 있는데 주택가격이 지난 20여년 동안 약 3배가 증가했으며, 연간 소득대비 주택가격 비율이 심천은 43.15, 베이징은 42.47, 상하이는 33.36으로 런던의 13.37과 뉴욕의 8.76과 크게 비교된다”고 했다. “이러한 수치는 중국의 자원이 그야말로 잘못 배분되고 있다는 것을 의미한다”고 지적한 SCMP는 “중국은 고층 빌딩, 고급 호텔, 고급 아파트를 너무 많이 지었고, 일반 서민들이 감당할 만한 비교적 저렴한 가격의 주택도 거의 없으며 투기 또한 걱정거리”라고 지적했다.

그래서 “중국 정부는 집값 안정을 위해 부동산 개발업자의 부채비율 하락(디레버리징)을 요구하는 3대 레드라인을 실시했다”면서 “2020년 8월 중국 정부는 부동산 개발업체의 자산 대비 부채비율이 70%를 넘지 못하도록 했으며, 현금 대 단기 투자비율도 100%를 넘기지 못하도록 했고, 더불어 순부채비율이 100%를 넘기지 못하도록 했다”고 SCMP는 전했다.

이와 동시에 “중국 정부는 은행들의 부동산 부문 대출에도 40%를 넘어서는 안된다는 상한성을 제시했으며 주택담보대출도 32.5%로 제한했다”면서 “중국 정부는 소규모은행의 한도까지 규제기관이 결정하도록 제한했다”고 SCMP는 보도했다.

문제는 이러한 충격파가 중국 부동산 산업 전체를 뒤흔들었다는 점이다. 그래서 중국의 부동산 거대기업인 헝다(Evergrande)그룹이나 카이사가 부채를 충당하기 위해 자산을 대대적으로 처분할 수밖에 없었고 그러면서 이들 회사들은 결국 엄청난 경영위기로 몰리게 된 것이다.

그러나 중국 정부 당국의 이러한 부동산 대책들은 부동산 금융의 누적 성장률이 2021년 1월 51.2%에서 12월 4.2%로 급추락하게 만들었고, 같은 기간 전체 주택 판매의 누적 성장률도 제곱미터 기준 133.4%에서 4.8%로, 가치 기준 104.9%에서 1.9%로 급격하게 떨어지는 결과를 가져왔다. 또한 부동산 개발투자 누적 성장률도 38.3%에서 4.4%로 급추락했다.

이러한 결과는 중국의 총 투자 증가율에도 심각한 영향을 미쳤다. 당연히 중국 경제에서 부동산 투자가 차지하는 비중이 크기 때문에 그럴 수밖에 없었다. 실제로 총 투자 증가율은 2021년 1월 35%에서 12월에는 4,.9%로 내려앉았다. 이러한 경향은 중국 경제의 침체를 가져오는 요인이 되었다.

국내총생산(GDP) 성장에 대한 투자의 기여도는 2010년 이후 상당히 감소했지만 그럼에도 투자가 경제성장에 미치는 영향은 상당히 크다. 지난해 초 중국의 경기 회복을 이끈 주요 요인이 바로 투자 수요였기 때문이다.

실제로 2020년 세계은행 보고서에 따르면 중국의 고정자산 투자와 GDP 모두에서 주택 관련 활동이 차지하는 비중은 2006년 주택 붐이 최고조에 달했던 미국 수준을 훨씬 웃도는 것으로 나타났다.

이렇게 부동산 시장이 GDP성장에 지대한 역할을 한다는 것을 뒤늦게 꺠달은 중국 정부가 지난해 3분기 국내총생산(GDP) 성장률이 하락하자 부동산 규제 정책에 대해 대대적으로 손을 보게 된 것이다.

사실 중국 정부는 그동안 금융 취약성과 구조적 문제를 해결하기 위한 정책이 경제성장을 저해해서는 안 된다고 강조해왔지만 부동산 정책에 관한 한 시진핑 주석의 의지가 너무 강해서 오직 규제 일변도로 정책을 시행하다가 된통 역풍을 맞았다고 보면 된다.

결국 중국에 있어 부동산 시장의 침몰은 중국 경제에 엄청난 부담으로 다가왔다. 부동산 경제가 추락하다보니 이러한 요인이 중국의 경제성장에 부정적으로 영향을 미치는 것을 상쇄하기 위해 더많은 확장 재정 및 통화정책을 써야 하는 악순환으로 다가오게 된 것이다. 더불어 부동산 시장의 부양을 위해 인프라 투자를 늘리는 정책도 쓰게 된 것이다.

[시진핑 주석이 부동산 강압정책을 쓰게 된 이유?]

중국 경제를 이렇게 사실상의 몰락 직전으로 몰고 간 부동산 규제 문제는 이미 오래전부터 여러 전문가들이 경고해 온 사항이었다. 그러니까 지금의 왜곡된 부동산 시장을 만든 것도 사실상 중국 정부이고 또 그러한 부동산 경제를 바로 잡겠다면서 강력한 규제 조치를 취하는 등 경제 전반에 어두운 그림자를 던진 것도 중국 정부다.

지금의 중국 경제가 부동산 경제를 바탕으로 성장해 온 것이라는 사실은 누구나 다 안다. 그런데 그러한 부동산 경제를 일거에 때려잡겠다고 하는 것은 한마디로 어불성설이라 할 수 있는 것이다.

사실 중국의 국내총생산(GDP)에서 부동산이 차지하는 비중이 28%를 넘어서기 때문에 함부로 규제를 계속할 경우 실물경기도 덩달아 영향을 받을 수밖에 없다는 것을 외부인들은 다 아는데 중국 지도부만 너무 간과했다는 지적이 그래서 나온다.

그렇다면 그러한 부작용이 엄청남에도 불구하고 시진핑 주석은 왜 이렇게 부동산 경제에 대한 규제를 대폭 강화했을까? 바로 공동부유 때문이다. 간단하게 설명하자면 부동산 가격이 너무나 오르면서 서민들이 집을 살래야 살 수가 없고, 특히 아이를 낳아야 할 젊은 세대들이 집을 소유하지 못함으로 인해 그 스트레스가 출산율에까지 악영향을 미치고 있다는 판단하에 부동산 시장에 대한 대대적 조정에 나서게 된 것이다.

그래서 시진핑의 중국 공산당은 “주택은 투기의 대상이 아닌, 거주하기 위한 것”이라는 기치를 내세우며 대대적인 규제에 나섰다.

이로인해 중국 정부는 최근 주택 대출 승인과 생애 최초 주택 구매자에 대한 금리 혜택, 도시 주택 임대료, 토지 가격 등 부동산 시장의 전반적인 분야에 대해서 모두 제한을 가했다. 또한 중국 은행들은 주택 구매자에 대한 대출 규모를 줄이라는 명령을 받았다.

그러다보니 일단 부동산 시장의 위축으로 중국내 부동산 기업들이 휘청거리기 시작했다. 하루에 한 개 이상씩 디폴트 상태에 빠진다는 보고가 나올 정도다. 여기에 부동산 관련 세금으로 상당한 이익을 누려왔던 지방정부들도 세수 부족으로 허덕이게 되었다. 그래서 공무원들의 월급도 주지 못하는 상황으로 번져가게 된 것이다.

중국 정부가 부동산 시장에 제재를 가하는 또 하나의 이유는 순전히 정치사회적인 목적 때문이다. 모건스탠리의 켈빈 팡 애널리스트는 “중국 정부의 규제 목적은 부동산 시장으로 투기 자금이 유입되는 것을 차단하려는 데 있다”며 “규제가 지속되는 동안 투자자들이 주의를 기울일 필요가 있다”고 말했다. 또한 반 시진핑파의 자금들이 부동산 시장에 많이 몰려 있어서 이를 제거하려는 목적에서 부동산 시장에 대한 대대적인 청소에 나섰다는 분석도 나온다.

[중국 경제 흔드는 뇌관이 된 부동산경제]

또 하나 간과해서는 안될 것이 중국의 부동산 부자들이 대부분 공산당의 핵심 간부들과 연계되어 있다는 점이다. 시진핑 주석이 지난해 공동부유 정책의 일환으로 부동산세를 도입하려 했을 때 대대적으로 반대하고 나선 이들이 바로 공산당 핵심 당원들이었다. 그들이 보통 집을 몇 채씩 소유하고 있기 때문이다.

그래서 시진핑 주석이 의욕적으로 부동산세 도입을 발표하자마자 이들 공산당 핵심 당원들은 연명으로, 또 지지세를 규합해 대대적으로 반대 투쟁을 했던 것이다. 결국 시진핑 주석은 자신의 꿈을 접어야만 했다.

그런데 지금 중국의 부동산 시장의 몰락은 역시 중국 공산당의 핵심당원들에게도 직격탄을 날리고 있다. 중국의 부동산 시장에 대한 규제가 강화되면 될수록 우선적으로 가장 코너에 몰리는 이들이 바로 공산당 핵심 당원들이다. 대출 규제라든지 부동산기업의 디폴트로 인한 손실 등으로 피해가 눈덩이처럼 불어날 수 있어서다.

여기에 부동산 시장의 침체는 중국 경제의 기반을 흔들 수도 있다는 전망들이 나오면서 중국의 지도부는 물론이고 공산당내 주요 구성원들까지 동요하고 있다. 시진핑 집권 3기로 넘어 가는데 있어서 최대의 복병으로 다름아닌 부동산 문제가 부각되고 있다는 것이다.

사실 어떤 측면에서 보면 시진핑 주석이 밀어붙이려던 부동산 정책의 방향이 맞기는 하다. 그러나 부동산 정책에 내재된 부작용이나 문제점들을 장기적으로 하나씩 풀어가야 하나 전쟁에서 무슨 작전하듯 일거에 해결하려고 밀어붙이다가 사단이 난 것이다.

그래서 미국의 월스트리트저널(WSJ)은 지난해 10월 7일(현지시간), “중국의 기술기업 규제로 빅테크의 시장가치 수십억 달러가 증발했으나 부동산 규제가 더 심각해질 경우 반향은 더 커질 것”이라고 지적한 것이다.

그러면서 WSJ은 “부동산 가격이 꾸준히 하락세를 보일 경우 이미 취약한 소비 지출이 더 충격을 받을 수 있다”면서 “부동산 시장이 힘을 잃으면 건설경기도 둔화하게 되는데 이 영향이 은행 시스템으로 이어질 수 있다는 점도 우려스러운 부분”이라고 지적했었다.

뱅크오브아메리카(BoA)도 “중국의 부동산 금융 규제가 필요 이상으로 공격적이라며, 이는 산업 수요와 소비에 부담을 줄 것”이라고 경고했다.

일본의 노무라증권 역시 “부동산 규제가 중국 경제 성장 둔화 요인의 절반 이상을 차지할 것”이라며 “게다가 부동산 시장 규제는 건축자재, 가구, 가전제품 판매에도 영향을 미친다”고 지적했다.

그러면서 노무라증권은 부동산과 연관된 건설 자재, 가전 등의 비중이 지난해 중국 경제에서 차지하는 비중이 무려 16.4%에 달한다고 보고했다. 그렇게 큰 비중을 차지하는 부동산 시장이 흔들거리면 중국 경제 자체가 휘청거릴 수 있다는 것이다.

[급기야 방향전환을 하는 중국]

결국 중국 정부가 부동산 시장에 대한 규제 완화에 나설 수밖에 없을 것으로 보인다. 그렇지 않고서는 중국 경제가 파국으로 흘러갈 수도 있기 때문이다. 그러나 이미 망가져버린 부동산 경제를 되살리려면 상당한 자금과 시일이 걸릴 수밖에 없을 것이다. 한마디로 비싼 수업료를 내야만 하는 처지라는 것이다.

그래서일까? 최근들어 중국의 금융당국이 부동산 경제를 살리기 위한 긴급조치들이 시행되기 시작했다. 주택담보대출비율(LTV) 완화라는 초강수까지 꺼내든 것이다.

이에 대해서는 우리 Why Times가 지난 22일 “경기 급랭에 ‘부동산 살리기’ 초강수 둔 중국”이라는 제목의 정세분석(유튜브 1305회)을 통해 자세히 보도한 바 있다.

이렇게 시진핑 주석은 부동산 경제를 잘못 건드렸다. 어설픈 의사가 중국 경제의 버팀목인 부동산을 잘못 건드린 것이다. 그 후유증은 그야말로 심각하다.

그동안 중국의 부동산을 회색코뿔소라면서 엄중하게 경고를 해 왔지만 무지한 중국지도부의 오만한 판단으로 결국 회색코뿔소가 중국 경제를 들이받는 형국으로 몰려가게 됐다. 뒤늦게 중국 정부가 문제의 심각성을 깨닫고 회색코뿔소 달래기에 나섰지만 이미 경제는 난장판이 되어 버렸다고 볼 수 있을 것이다.