[中, 부동산 위기 촉발한 '3대 레드라인' 정책 사실상 폐기]

부동산 폭락이 중국 경제 성장에 엄청난 부담을 주면서 실질적으로 디플레이션의 늪에 빠진 상황에서 그동안 고집스럽게 밀어붙이던 부동산 관련 ‘3대 레드라인’을 중국 당국이 완전히 폐기하기로 결정해 주목을 끌고 있다. 특히 이 부동산 3대 레드라인은 시진핑 주석이 본인의 이름을 걸고 강력하게 시행하던 정책이었다는 점에서 국가주석의 지도력에도 손상이 불가피할 것으로 보인다.

싱가포르의 대표적인 화교신문인 연합조보(聯合早報)는 30일, “한때 중국 부동산 기업들에게 주요 제약 요인으로 여겨졌던 '3대 금지선' 정책이 조용히 사라지면서 중국 부동산 주가가 크게 상승했다”면서 “이는 중국 부동산 시장이 4년간의 심층적인 조정을 거친 후 '3대 금지선' 정책을 지속하는 것은 무의미하다고 판단한 결과로 (이미 실패했다고 생각하는 정책을 폐기하기는 하지만 그럼에도 불구하고) 시장 신뢰를 높이기 위해서는 추가적인 정책 지원이 필요하다고 지적한다”고 보도했다.

이와 관련해 지난 28일, 중국 언론 매체 차이롄프레스(财联社)는 여러 업계 관계자를 인용해 “채무 불이행 위험에 직면한 일부 부동산 회사를 제외하고는 규제 당국이 더 이상 부동산 회사에 '3대 위험 지표'를 매달 보고하도록 요구하지 않는다”고 보도했다.

같은 날, 주택도시개발부(中国住房和城乡建设部) 산하의 중국부동산뉴스(中国房地产报)는 후속 보도를 통해 “국유기업과 혼합 소유 부동산 회사 관계자들이 관련 지표를 매달 제출하라는 요구를 받은 적이 없다고 확인했다”고 전했다. 경영난을 겪고 있는 또 다른 부동산 회사의 대표는 “은행들이 더 이상 '삼위일체' 통제를 강조하지 않겠다고 밝혔지만, 신규 대출 승인 및 감독은 여전히 ​​엄격하게 통제될 것”이라고 말했다.

이와 관련해 연합조보는 “전반적으로 '3대 금지선' 정책은 부동산 산업 개발 단계에서 사실상 사라졌다”고 밝혔다.

[2020년 시진핑 개혁정책으로 도입된 부동산 ‘3대 레드라인’]

사실 부동산 관련 3대 레드라인은 시진핑 주석이 “집은 사람이 살기 위한 공간이지 절대 투기 대상이 되어서는 안된다”는 강력한 지침으로 인해 이를 구체적으로 실천하기 위해 도입되었다고 보는 것이 맞을 것이다. 그렇기 때문에 그동안 부동산 관련 3대 레드라인이 부동산 경기를 위축시키고 이로 인해 중국 경제가 무너질 수도 있다고 지적들을 해 왔지만, 시진핑 주석이 직접 지시한 사항이라 그저 끙끙대고 무작정 시행해 왔다고 할 수 있다.

이 정책과 관련해 연합조보는 “2020년 중국은 부동산 기업의 부채 주도형 확장을 제한하기 위해 새로운 금융 규정을 시범 도입했다”면서 “이 규정은 부동산 기업의 자산 대비 부채 비율(선급금 제외)이 70%를 초과해서는 안 되며, 순부채 비율은 100%를 초과해서는 안 되고, 현금 보유량 대비 단기 부채 비율은 1보다 낮아서는 안 된다고 명시했다”고 짚었다.

연합조보는 이어 “이 세 가지 요건은 '3대 금지선'으로 불리는데, 2021년에는 '3대 금지선' 정책이 수십 개의 주요 부동산 기업으로 확대되었고, 규제 당국은 이들 기업에 관련 지표를 매월 보고하도록 요구했다”면서 “외부에서는 '3대 금지선' 정책 도입을 중국 부동산 시장 침체의 시작점으로 보고 있다”고 밝혔다.

연합조보는 “이 정책으로 인해 에버그란데처럼 부채 비율이 높은 부동산 기업들이 겪는 자금난과 코로나19 팬데믹이 주택 시장 심리에 미친 영향이 맞물려 부동산 업계는 장기적인 불황에 빠졌고, 이는 전반적인 경제 회복을 저해했다”면서 “지난해 중국의 부동산 개발 투자는 17.2% 감소했는데, 이는 2024년의 10.6% 감소보다 더욱 확대된 수치”라고 설명했다.

연합조보는 이어 부동산 관련 3대 레드라인이 가져온 후유증에 대해 “중국 부동산 업계의 거물이었던 헝다(恒大, 에버그란데)는 2024년 청산되었고, 비구이위안(碧桂园,컨트리 가든)은 부채 구조조정을 추진 중이며, 완커(万科两笔)는 채무 불이행 직전에 놓여 있다”면서 “완커의 두 건의 중기채권 만기가 이번 주 채권단의 승인을 받아 연장되면서 채무 불이행 위기는 일시적으로 모면했다”고 짚었다. 부동산 관련 3대 레드라인이 이렇게 엄청난 위기를 불러왔다는 것이다.

이미 언급한 바 있지만 이 정책에 존폐에 대해서는 벌써부터 제기되어 왔었다. 후유증이 너무 큰데다 중국 경제 전체를 뒤흔들고 있어서다. 이에 대해 블룸버그는 “2023년에는 규제 당국이 '3대 금지선' 정책을 일시적으로 완화할 계획이라는 말들이 나오면서, 일부 부동산 회사들이 이미 그해 관련 지표에 대한 정기 보고를 중단했지만 결국 윗선의 저지로 실현되지 못했다”고 밝혔다.

이에 대해 부동산 데이터 기관인 차이나 인덱스 아카데미의 기업 연구 책임자인 류수이(刘水撰)는 “4년간의 심층적인 조정 끝에 중국 부동산 기업들이 부채 주도 개발 모델을 포기했다”면서 “'3대 금지선' 정책이 더 이상 시행되지 않더라도 금융기관들이 현재 강한 위험 회피 성향을 보이며 부동산 관련 투자에 대해 매우 신중한 태도를 유지하고 있다”고 덧붙였다. 따라서 단기적으로 부동산 업계의 자금 조달 환경이 크게 변화할 가능성은 낮다.

센탈라인 부동산 광저우 지사 황타오(黄韬接) 사장도 연합조보와의 인터뷰에서 “3대 금지선의 요구 사항 대부분이 시대에 뒤떨어진 정책들이었기 때문에 이번에 이 정책이 폐기되었다는 것은 다행스러운 일”이라 짚었다.

한편, 부동산 관련 3대 금지선 폐지 이후 홍콩 증시에 상장된 중국 부동산 기업들의 실적을 측정하는 항셍 중국 본토 부동산 지수는 29일 4.78% 상승하며 벤치마크인 항셍 지수(0.51% 상승)를 상회하는 상승세를 보였다. 비구이위안, 쑤낙 차이나, 카이사 그룹, 시마오 그룹, CIFI 홀딩스는 장중 20% 이상 상승했고, 완커 역시 한때 10% 가까이 급등했다 .

[전례없는 7대 경제위기 닥친 중국 현실]

문제는 중국의 부동산 위기가 몰고온 후유증이 너무나 심각하다는 점이다. 이와 관련해 폴란드 싱크탱크 카지미르 풀라스키 재단의 연구 책임자이자 전 미국 국방부 자문관인 루벤 F. 존슨은 최근 미국 웹사이트 19FortyFive에 기고한 글에서 “중국은 2026년 1월부터 심화되고 복합적인 경제 및 구조적 위기에 직면할 것으로 보이는데, 아마도 악화되는 디플레이션 악순환, 장기적인 부동산 시장 침체, 그리고 증가하는 금융 위험 등으로 인해 7가지 주요 위기가 동시에 발생할 수 있다”고 지적했다.

루벤 F. 존슨 자문관은 이어 “이러한 경고 신호는 7가지 핵심 지표 그룹을 포괄한다”면서 이를 구체적으로 설명했다.

첫째, 연금 기여금과 지급액 간의 격차가 커지고 있다.

둘째, 지방 정부의 재정 자립도가 떨어지고 토지 매각 수입이 감소했으며, 숨겨진 부채 부담이 계속해서 증가하고 있다.

셋째, 주요 도시의 신규 주택 판매량, 중고 주택 매물 등록 건수, 재고 감소세가 모두 동시에 반전되었다.

넷째, 중소형 은행들은 부실 대출 증가, 은행 간 자금 조달 경색, 자산 관리 자산 상환 지연 등 점점 더 큰 압박에 직면하고 있다.

다섯째, 산업 이윤, 생산량 증가율, 고용 지표는 계속해서 감소했다.

여섯째, 인구 구조가 급격히 악화되고 있는데, 이는 출산율 감소, 생산가능 인구 감소, 그리고 유아 교육 등록률 둔화로 나타나고 있다.

일곱째, 수출 주문 감소, 주요 시장으로의 선적 둔화, 해안 지역의 전력 소비 감소, 컨테이너 처리량 감소 등 전반적인 외부 수요 감소가 나타났다.

루벤 F. 존슨 자문관은 그러면서 “역사적으로 이 7가지 핵심 지표가 12~18개월 내에 동시에 악화된 사례는 드물었다”며 “2025년 하반기에는 이러한 지표 대부분이 주요 경고 임계값을 넘어 동시에 악화되었으며, 이는 중국의 재정, 금융, 인구 및 경제 펀더멘털에서 이례적으로 위험한 시스템적 ‘실망의 공명’이 발생할 가능성을 높인다”고 꼬집었다.

특히 부동산 시장만 하더라도 개발 투자, 신규 주택 판매 면적, 판매량 모두 크게 감소하며 올해도 지속적으로 위축될 것으로 전망된다. 구체적으로, 부동산 개발 투자는 8조 2,788억 위안(RMB)으로 전년 동기 대비 17.2% 감소했고, 신규 상업용 주택 판매 면적은 8억 8,101만 제곱미터로 전년 동기 대비 8.7% 감소했으며, 신규 상업용 주택 판매량은 8조 3,937억 위안으로 전년 동기 대비 12.6% 감소했다. 2021년 중국의 신규 상업용 주택 판매량은 18조 2천억 위안을 기록했으나, 2024년에는 10조 위안 아래로 떨어졌고, 2025년에는 8조 4천억 위안까지 더욱 감소하여 최고치 대비 50% 이상 하락할 것으로 예상된다.

중국의 토지 양도 수입도 2025년에 10년 만에 최저치를 기록할 것으로 전망된다. 재정부 공식 자료에 따르면, 2025년 1월부터 11월까지 국유지 사용권 양도로 인한 국가 수입은 총 2조 9119억 위안으로, 전년 동기 대비 10.7% 감소했으며, 감소폭은 이전 10개월과 비교해 더욱 확대되었다. 정부 재정 적자는 5조 6600억 위안으로, 전년 대비 1조 6000억 위안 증가할 것으로 예상된다.

이런 가운데 2025년 3분기 말 기준 중국의 부실 채권 잔액이 사상 처음으로 3조 5천억 위안을 넘어섰다. 이는 2분기 말 대비 883억 위안 증가한 수치다 . 부실 채권 비율은 1.52%로, 전분기 말 대비 0.03%포인트 상승했으며, 전체 부실채권 잔액도 상승세를 보였다.

이렇게 중국 경제가 전반적인 침체 조짐을 보이고 있다. 최근 중국 공산당 중앙위원회 제4차 전체회의를 맞아 지방 및 부처급 관리들을 대상으로 열린 세미나에서 시진핑 주석은 “중국 공산당이 점점 더 불확실하고 예측 불가능해지는 시기에 처해 있다”고 인정했다. 그래서 베이징의 전문가들은 중국 공산당 정권이 전환점에 도달했다고 보고 있는 것이다.