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[정세분석] 절벽 만난 中부동산, 휘청거리는 中경제 - 살아날 기미를 보이지 않는 중국 부동산 시장 - 부동산 시장 침체, GDP하락 주 요인 - 부동산 시장 몰락, 시진핑 정부가 자초
  • 기사등록 2022-06-24 13:49:03
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[냉랭한 중국 부동산 시장]


중국의 경제를 이끄는 핵심 산업인 부동산 시장이 회생될 가능성마저 보이지 않자 중국 당국이 당혹스러워 하고 있다. 국내총생산(GDP)의 30% 가까이 차지하는 산업이기 때문에 중국 당국이 다양한 부양책을 써 보지만 그럼에도 불구하고 부동산 시장은 더욱 더 냉각되고 있기 때문이다.


▲ 미국의 뉴욕타임스(NYT)는 20일(현지시간) 이같은 사실을 보도하면서 “중국 정부가 주택담보대출 금리 인하, 보조금 지급, 규제 완화 등의 정책적 수단을 동원해 주택시장을 되살리려 하지만 큰 효과를 보지 못하고 있다”고 진단했다.


미국의 뉴욕타임스(NYT)는 20일(현지시간) 이같은 사실을 보도하면서 “중국 정부가 주택담보대출 금리 인하, 보조금 지급, 규제 완화 등의 정책적 수단을 동원해 주택시장을 되살리려 하지만 큰 효과를 보지 못하고 있다”고 진단했다.


NYT는 이어 “지난 4∼5월 중국의 70대 대도시 가운데 절반 이상에서 신규주택 가격이 전년 동기 대비 하락했으며, 신규주택 판매 건수 역시 60% 가까이 급감했다”면서 “이는 2016년 이후 처음 있는 일”이라고 지적했다.


NYT는 그러면서 “광둥성에 있는 인구 700만명의 항구도시 잔장시는 부동산 가격 하락이 가장 심한 지역이었다”면서 “이 지역의 부동산 판매업자인 량자 웨이는 작년까지만 해도 하루에만 아파트 3채는 거뜬하게 팔 수 있었지만, 올해 4월에는 5채를 파는 데 그쳤고, 5월에는 판매실적이 더 떨어졌다”고 전했다.


그는 이어 “집값은 내려갔지만 집을 사려는 열기는 아직도 돌아오지 않았다”며 “경기는 좋지 않고, 코로나19 팬데믹의 지속적인 영향이 상황을 완전히 바꾸어놓았다”고 NYT에 말했다.


[살아날 기미를 보이지 않는 중국 부동산 시장]


중국의 부동산 시장의 몰락은 사실 시진핑 주석이 공동부유라는 카드를 꺼내들면서 부동산 시장에 대한 대대적 압박을 가하면서부터 시작됐다. 여기에 사교육 시장 철퇴 카드까지 꺼내들면서 교육시장이 위축되기 시작했는데 이 문제가 부동산 경기에까지 영향을 미치면서 중국의 부동산 시장은 끝모를 추락의 길로 들어섰다.


특히 그동안 중국 경제가 부동산 시장 부양을 통해 성장세를 만들어 왔는데 중국 공산당 정부의 갑작스런 부동산 시장 압박은 지방정부의 빈곤까지 몰고 오는 부작용을 일으켰다.


그러는 사이에 부동산 개발업체 헝다(恒大·에버그란데)로 대표되는 중국의 부동산 시장은 막대한 부채 문제로 지난해 하반기부터 본격적으로 휘청거리기 시작했다.


이렇게 부동산 시장이 어려운 국면으로 빠져드는 가운데 코로나19 오미크론 변이 확산으로 인한 중국 대도시의 고강도의 봉쇄 조치로 부동산 시장은 더욱 얼어붙었다.


NYT도 “중국의 부동산 시장은 상승하는 중국 경제의 버팀목이었다”면서 “위기감을 느낀 중국 정부는 부동산 부양책을 속속 내놓고 있다”고 했다.


그러나 “신규주택 매매 급감과 부동산 가격 하락은 부동산에 기반을 둔 중국 국가경제에 적잖은 타격을 주고 부동산 투자에 나선 수백만 중국 가정에도 부담을 줄 것으로 예상된다”고 분석했다.


그래서 “중국 은행들은 지난 5월 2019년 새로운 금리제도가 시행된 이후 가장 큰 폭으로 주택담보대출 금리를 인하했고, 지방정부들도 부동산 시장 부양을 위해 여러 대책들을 쏟아내고 있다”고 NYT는 전했다.


구체적으로 쓰촨성 메이산시는 올해 말까지 신규주택 구입시 보조금을 주기로 했고, 저장성 원저우시는 생애 첫 주택 구매자에 한해 첫 3년간은 주택담보대출의 이자만 낼 수 있게 허용했다.


또한 안후이성의 화이난시는 은행에 대출액은 늘리고 대출승인 기간은 단축하라고 명령했고, 주택 최초 구매자의 주택담보대출 금리와 계약금 요건도 완화하도록 했다. 수도 베이징시도 지난 3월 부동산에 재산세를 매기려는 시범사업을 일단 중단했다.


문제는 “이런 주택 구매 촉진책에도 시장의 반응은 냉랭하다”고 NYT는 분석했다. 특히 “헝다 사태 이후 시장에 쏟아진 '조잡한 아파트'로 인해 주택 수요가 더 얼어붙고 있다”고 NYT는 진단했다.


이렇게 부동산 시장이 얼어붙으면서 헝다는 작년 말 채권단에 채무불이행(디폴트)을 선언했고, 이 사태 이후 12개 이상의 부동산 개발업체들이 디폴트 상태에 빠졌다.


그러자 “정부는 이들 업체에 기존에 시행하던 공사를 마무리하라고 압박하자 업체들은 프로젝트들을 마무리하기 위해 서두르기는 했지만 이후 시장에는 마감이 불량한 저급 아파트가 쏟아져 나왔다”고 NYT는 전했다.


실제로 헝다가 분양한 아파트를 구매한 허 치앙은 “아파트에는 아직도 전기가 들어오지 않고 엘리베이터도, 나무 바닥도 설치되지 않았다”며 “창문은 새고 야외 공간에는 주민을 위한 인도가 없고 나무도 없다”고 NYT에 전했다.


부동산 회사의 관리자인 루이스 리는 “개발사들의 재정 문제가 품질 문제로 이어지고 있다”면서 “지금 아파트를 사는 것을 추천하지 않는다. 사람들은 두 번 생각해야 한다”고 NYT에 강조했다. 헝다가 유동성 문제에 직면했을 당시 아파트 완공을 기다리고 있던 구매자는 약 160만명에 달했던 것으로 알려졌다.


[부동산 시장 침체, GDP하락 주 요인]


문제는 이러한 부동산 시장 침체가 중국의 경제성장 하락을 부채질 하는 요소가 되고 있다는 점이다. 블룸버그통신은 23일(현지시간) “중국의 부동산 경기 침체가 코로나19 봉쇄보다 중국 경제에 더 큰 위협이며, 이로 인해 2030년께까지 중국 성장률이 4% 아래로 떨어질 수 있다는 전망이 나온다”고 보도했다.


블룸버그는 이날 “중국 내 아파트와 주택 판매를 추적하는 공식 수치가 11개월 연속으로 전년 동기 대비 감소세를 보였으며, 이는 중국이 1990년대 부동산 사유 거래를 허용한 이후 첫 기록”이라면서 이같이 전망했다.


이에 대해 노무라홀딩스의 중국 수석 이코노미스트인 루팅도 최근 상황에 대해 “사상 최악의 부동산 경기 하락세”라고 지적했다.


불룸버그는 그러면서 “최근 부동산 경기 하락 폭이 중국 부동산 시장 침체로 철강·구리 수요가 감소해 세계 원자재 시장에 큰 영향을 끼쳤던 2008년과 2014년 수준을 능가하는 점에 주목해야 한다”고 지적했다.


이와 관련해 글로벌 투자은행(IB) 골드만삭스의 이코노미스트들은 중국의 부동산 침체가 올해 성장률을 1.4%포인트 낮출 것으로 예상했다. 이는 코로나19 봉쇄 정책에 따른 성장률 하락폭 전망치(1.6%포인트)보다 불과 0.2%포인트 작은 것이다.


이러한 영향으로 중국 당국의 올해 성장률 목표치인 5.5% 달성이 불가능할 것으로 내다본 것이다. 일각에선 3% 성장도 어려울 것이라는 관측도 내놓는다.


[부동산 시장 몰락, 시진핑 정부가 자초]


블룸버그도 “중국 당국이 2020년 말부터 양극화 해소와 금융 위험 선제 해소 등의 명분으로 부동산 시장으로 들어가는 자금을 강력하게 통제한 것이 문제의 원인”이라 말하면서 “이는 지난해 12월 대형 부동산 개발업체 헝다의 채무불이행(디폴트) 사태를 포함해 심각한 부동산 시장 위축으로 이어졌다”고 꼬집었다. 한마디로 시진핑 주석의 3연임을 위한 어설픈 사회주의 정책이 지금의 중국 경제 악화를 불러 왔다는 것이다.


여기에 중국 소비자들이 신규주택 구매를 꺼리는 중요한 이유가 바로 헝다 등 대형 부동산업체들의 채무불이행(디폴트) 사태가 재발될 수도 있다는 불안감 때문이다. 지금의 부동산 시장 위축이 다름아닌 중국 정부의 압박으로부터 시작된 것이기 때문에 언제 어떻게 어떠한 정책이 시행될지 모르는 것이어서 아예 주택 구입 자체를 망설이고 있다는 의미다. 이른바 중국 정부를 불신하기 때문에 그러한 일이 일어나고 있다고 본 것이다.


[부동산 시장 몰락, 지방정부 재정 악화로 이어져]


그런데 중국의 부동산 시장 몰락이 더 우려스러운 것은 지방정부들의 재정 악화로 인한 후유증이다. 중국 부동산개발업체들은 그동안 구매자로부터 받은 선수금과 대출로 대규모 아파트 단지를 조성, 판매하는 방식으로 운영해 왔다.


이 과정에서 지방정부는 부동산개발업체에 토지사용권을 매각해 재정을 충당한다. 성마다 편차가 크지만 평균적으로 지방정부 연간 예산의 30%가량이 토지사용권 매각 수익인 것으로 추정된다. 그러니까 부동산 시장이 중국 전체 GDP의 30% 수준을 차지하기도 하지만 동시에 지방정부 재정의 30% 가량을 메꿔온 주역이었다는 것이다. 그렇기 때문에 부동산시장 침체로 지방정부 재정까지 악화할 수 있다.


결국 시진핑 정부의 부동산개발업체에 대한 규제는 디폴트를 몰고 왔고, 이는 주택 구매 심리 이축을 몰고 왔다. 여기에 중국 정부의 공동부유 정책 수행을 위해 집값 상승을 억제하자 투기 수요도 사라졌다. 이런 상황에 대출이 막히면서 신규 주택 판매도 줄어들었고, 동시에 전반적인 경기 악화는 재무상태의 악화와 소비자 심리의 악화로 이어지면서 전체적으로 악순환의 연속으로 이어지고 있는 것이다.


그래서 중국 당국이 부동산 시장 회복을 다시 추진하기 시작한 것이다. 그러나 한 번 꺾인 부동산 경기는 좀처럼 회복할 기미를 보이지 않고 있다. 이에 대해 율리아 완 무디스 애널리스트는 “전반적 수요 약세가 상당히 오래 지속될 것”이라며 “부동산 기업들의 재무 리스크는 더 커질 것”이라고 전망했다.


이렇게 중앙정부의 어설픈 사회주의 정책 강행이 부동산시장을 완전히 파괴하면서 경제 기반까지 뒤흔들리자 다시 없던 것으로 돌리려 하고 있지만 한번 무너진 신뢰는 다시 회복될 기미를 보이지 않고 있다.


중국 전체 경제성장률도 문제지만 지방정부들이 재정으로 허덕이면서 또 어떤 문제들을 불러올지가 주요 관심사로 떠오른다. 이는 숨겨진 중국의 국가채무로 이어지면서 중국 경제 전체의 기반마저 흔들 수 있을 것이다.



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    -전 EDUIN News 대표
    -전 OUR NEWS 대표
    -제17대 대통령직인수위원회 정책기획팀장
    -전 대통령실 홍보기획비서관
    -사단법인 한국가정상담연구소 이사장

    -저서: 북한급변사태와 한반도통일, 2012 다시우파다, 선거마케팅, 한국의 정치광고, 국회의원 선거매뉴얼 등 50여권

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